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2012年12月26日 (水)

あなたの契約は本当に定期賃貸借契約ですか?

先日,法律相談を受けました。何でも,5~6年前に,大家の好意により,破格の賃料かつ取り壊しまでいてよいという口約束で,一室を借りたのだそうです。ところが,その時交わした契約書では,何故か2年間の定期賃貸借契約という体裁になっていたそうです。

やがて2年が過ぎましたが,相談者は口約束どおりにそのまま部屋を借り続けておりました。ところがある日,相談者は大家から突然出て行って欲しいと言われました。大家さんは,部屋を綺麗にしたらもっと高額で貸せるよと誰かに入れ知恵されたようです。

相談者が慌てている内に,今度は弁護士から内容証明が来るようになりました。この部屋は定期賃貸借契約期間を経過しているから,半年以内に出て行くように,というものです。相談者には,出て行く当ても引越費用も持ち合わせがありません。

相談者は,確かに口頭で聞かされた話とは違っているが,書面上は完全に定期賃貸借契約だったので,定期賃貸借契約だと主張されても仕方ないと思っていました。

しかし,期間の定めがあるだけでは定期賃貸借契約とは言えません。

定期賃貸借契約と言えるためには,①期間の定め②建物賃貸借である旨の定め③賃貸借の当事者④賃貸借目的となる建物の表示⑤契約の更新がなく,期間の満了により当該建物の賃貸借が終了する旨の定めが書面化されていなければなりません。

しかも,⑥予め本件が定期建物賃貸借であって契約の更新がない旨の特約,及び期間満了によって賃貸借が終了することが書かれた書面を交付して,賃借人に説明をしていなければなりません。

そして,この⑥の書面は,契約書とは別個独立した書面を交付して説明をしなければならないということが,近時の最高裁判決で明らかにされています(平成24年9月13日判決)。

相談者の件は,口頭では取り壊しまでいてよいと言われて契約していますから,⑥の条件を満たしておらず,相談者の確信とは裏腹に,定期賃貸借契約は成立していないと言えます。

また,仮にそのような説明があったとしても,期間満了後何年も異議が唱えられることなく貸借関係が続けられているのであれば,期間満了以後は「定期」ではない,普通の賃貸借契約として再賃貸借が為されていると言え,正当の事由がなければ賃貸借契約は更新されていきます。

つまり,相談者は,部屋を出て行かなくてもよいということになるのです。

定期賃貸借契約が成立していると思い込んでいても,実際には要件を満たしていないということは,往々にしてありそうです。

期間の定めがあるだけでは,定期賃貸借とは言えません。

本件の相談からもおわかりいただけるように,素人の思い込みは危険です。
軽々に判断して動く前に,是非法律家にご相談ください。

(石丸)

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